改革先行 | 住宅工程质量潜在缺陷保险率先在上海实施

近日，上海市住房城乡建设管理委、上海地方金融监管局、上海银保监局联合印发《上海市住宅工程质量潜在缺陷保险实施细则》。

《细则》的主要内容如下：

（一）明确了适用范围：本市行政区域内住宅工程质量潜在缺陷保险的承保管理、工程质量的风险管理、维修理赔、信息平台管理等适用本《细则》。

（二）明确了对保险公司的管理要求：主承保公司应在上海分公司层面设立独立的住宅工程质量潜在缺陷保险（IDI）业务管理部门，配备充足的建筑、法律、风控专业人员，负责IDI业务的全过程集中管理。

参与本市住宅工程质量潜在缺陷保险的保险公司，均应对IDI业务设置单独账套，进行独立核算。除风险管理费用、税费、按保费比例分担的运营管理费用和适当的员工个人绩效外，不得设置其他展业费用、销售费用、部门奖励费用、中介费用等费用。不得设定IDI保费规模目标或对业务机构进行保费规模考核，不得向其他任何单位或个人给予或承诺给予与IDI业务相关的费用。

主承保公司对所出具IDI保单承担直接管理责任，负责对参与共保的其他保险公司和风险管理机构进行合规管理，并承担由其他共保公司或风险管理机构违规行为的连带责任。

（三）明确了共保管理要求：单一IDI项目参与共保的保险公司原则上不少于3家，主承保公司承保份额不得低于50%，再保后自留份额不低于20%。共保公司之间应以共保协议的形式明确各自在项目上的承保份额、权利义务。

（四）明确了保险理赔维修相关要求：对保险范围内的事项，除了保险公司有证据证明相关工程质量缺陷是由于住宅业主自身违规的原因、保险合同约定的不可抗力等非保险理赔范围外，保险公司均应当按照规定的时限和理赔规范、程序，以及国家、本市相关工程技术标准，及时予以维修、理赔。维修完成后，同一部位的同一维修项目，给予180天的保修期，只要维修发生在保险责任期限内，则该保修期不受保单到期终止等因素的影响。

（五）明确了监督与信用管理要求：市住房城乡建设管理委、市地方金融监管局、上海银保监局等按照职责分工，加强对保险公司、风控管理机构、项目参建单位等监督管理。各有关行政管理部门应当加强信用体系建设，对在工程质量潜在缺陷保险实施过程中存在不诚信的有关单位和个人，按照有关规定将其不诚信行为记入诚信档案。对保险公司，存在违规情形的，除了上海银保监局按照规定给予行政处罚外，建设行政管理部门给予其如下处理：第一次责任认定后，责令其限期改正、黄牌警示；第二次责任认定后，限制其1年内承接工程质量潜在缺陷保险新业务；第三次责任认定后，取消其承保资格。

原文如下：

各有关单位:

为贯彻落实《关于本市推进商品住宅和保障性住宅工程质量潜在缺陷保险的实施意见》（沪府办规〔2019〕3 号），进一步明确住宅工程质量潜在缺陷保险的实施要求，市住房城乡建设管理委、市地方金融监管局、上海银保监局制定了《上海市住宅工程质量潜在缺陷保险实施细则》，现印发给你们，请按照执行。

市住房城乡建设管理委

市地方金融监管局

上海银保监局

二○一九年九月二十五日

上海市住宅工程质量潜在缺陷保险实施细则

第一条（目的）为贯彻落实《关于本市推进商品住宅和保障性住宅工程质量潜在缺陷保险的实施意见》（沪府办规〔2019〕3号）（以下简称《实施意见》）和有关工程质量潜在缺陷保险（IDI）推进工作文件精神，明确具体实施要求，制订本细则。

第二条（适用范围）本市行政区域内住宅工程质量潜在缺陷保险的承保管理、工程质量的风险管理、维修理赔、信息平台管理、信用管理等适用本细则。参与本市住宅工程质量潜在缺陷保险活动的保险公司、风险管理机构以及相关单位，均应当遵守本细则规定。

第三条（保险范围）参与承保本市住宅工程质量潜在缺陷保险业务的保险公司应当遵守本市关于保险承保范围的相关规定。

（一）保险合同签定日期在2017年11月1日之前的，保险范围按照原《实施意见》（沪府办〔2016〕50 号）第四条有关规定执行；

（二）保险合同签定日期为2017年11月1日至 2019 年3月13日的，保险范围按照原《实施意见》（沪府办〔2016〕50号）第四条和原《上海市住宅工程质量潜在缺陷保险实施细则（试行）》（沪住建规范〔2017〕4号）第三条有关规定执行；

（三）保险合同签定日期在2019年3月14 日（含）之后的，保险范围按照《实施意见》（沪府办规〔2019〕3 号）第四条有关规定执行,第四条（一）5.中规定的其他情形是指：地基基础工程和主体结构工程中除了（一）1～4 规定以外的其他情形。

第四条（保险公司选定）按照《实施意见》第九条相关要求，市住房城乡建设管理委、市地方金融监管局通过公开招标的方式确定牵头共保的主承保保险公司（以下简称“主承保公司”）。

第五条（保险费率）保障性住房工程基本保险范围包括主险和附加险，其中市属保障性住房总基准保险费率为建房协议价格中建筑安装总造价的 1.25%，其他类型的保障性住房可参照执行；保障性住房的认定按照房管部门关于保障性住宅有关认定文件规定执行。商品住宅的保险费率，应由建设单位和保险公司在平等自愿的基础上，参照 1.25%～1.5%的保险费率，并可结合建设工程总体质量状况、装修标准、参建主体资质及诚信等具体情况协商确定。

第六条（保险公司管理要求）主承保公司应设立独立的住宅工程质量潜在缺陷保险（IDI）业务管理部门，配备充足的建筑、法律、风控专业人员，负责 IDI 业务的全过程集中管理。

参与本市住宅工程质量潜在缺陷保险的保险公司，均应对IDI 业务设置单独账套，进行独立核算。除风险管理费用、税费、按保费比例分担的运营管理费用和适当的员工个人绩效外，不得设置其他展业费用、销售费用、部门奖励费用、中介费用等费用。不得设定 IDI 保费规模目标或对业务机构进行保费规模考核，不得向其他任何单位或个人给予或承诺给予与 IDI 业务相关的费用。

主承保公司对所出具 IDI 保单承担直接管理责任，负责对参与共保的其他保险公司和风险管理机构进行合规管理，并承担由其他共保公司或风险管理机构违规行为的连带责任。

主承保公司应当建立 IDI 报价函管理制度，规范报价行为。意向客户询价时，主承保公司应当以正式报价函的方式向客户出具报价，报价函内容包括但不限于以下内容：项目名称、地理位置、建筑面积、单位建安造价、项目总保额、基准费率、各浮动因子系数等；报价函应当经 IDI 业务部门负责人签字并经公司盖章后发送至询价客户。不得以电话、短信、邮件、微信等非正规方式报价。报价函须作为正式资料要件之一，在首次信息录入时上传至上海市建设工程质量潜在缺陷保险信息系统（以下简称“信息平台”）。

主承保公司应在收到 IDI 全额保费后出具正式保单及发票；不得以减少建筑面积、剔除装修费用等方式缩小承保范围降低保额，不得以明显低于正常市场价格承保，不得套取费用进行不正当竞争。

第七条（保险合同）投保工程质量潜在缺陷保险的建设单位应当在办理施工许可手续时间节点前，从市建设行政主管部门和市地方金融监管局共同确定的具有主承保资格的保险公司名单中选择主承保公司，主承保公司应以报价函形式响应。建设单位应与该主承保公司签订《上海市住宅工程质量潜在缺陷保险合同》(以下简称“保险合同”)。

建设管理部门采用网上告知等形式，将工程质量安全监督事项以及参保要求告知建设单位。首次会议，将保险合同签订情况作为检查建设单位是否履行诚信义务的内容之一。

第八条（共保管理）单一 IDI 项目参与共保的保险公司原则上不少于3家，主承保公司承保份额不得低于 50%，再保后自留份额不低于20%。共保公司之间应以共保协议的形式明确各自在项目上的承保份额、权利义务。

第九条（风险管理）保险公司应当指导风险管理机构采取切实可行措施，加强住宅工程建设阶段的质量控制。

主承保公司应落实对风险管理机构的管理责任，建立风险管理机构评价机制和项目台账机制，定期对风险管理机构工作进行追踪和分析评价，每半年上报一次风险管理机构评价报告，包括当期所有项目的风险管理实施和进展情况、各风险管理机构的总体评价情况等。

主承保公司应根据有关规定选择风险管理机构，签订《上海市住宅工程质量风险管理合同》(以下简称“风险管理合同”)。

主承保公司应向风险管理机构出具《风险管理授权书》（以下简称“授权书”）（附件 1），同时报送建设单位。风险管理机构凭授权书进入施工现场实施风险管理。

主承保公司不得采用最低价中标方式选定风险管理机构。主承保公司统一向风险管理机构支付风险管理费用，并向其他共保公司结算。

主承保公司应严格按照风险管理合同支付风险管理费用。风险管理费用可分批支付，但首期费用不得低于总费用的 30%。

第十条（信息报送管理）主承保公司应按照规定如实、及时、完整上报或上传信息，超过规定时间上传或无故不上传数据的行为将被记录和通报，并作为考核保险公司的依据之一。主承保公司应按照信息平台提供的数据标准，在信息平台评估后 30 天内，实现自身业务系统与信息平台之间的数据交互；主承保公司应指定专门部门和人员，将 IDI 承保、风控和理赔数据及时上传至信息平台；IDI 项目共保协议及相关保险合同信息应在签订后的 3 个工作日内完整上传至信息平台。

第十一条（风险评估和计划）风险管理合同签订后，风险管理机构需收集相关的工程资料，对工程中可能出现的质量风险进行评估，编制风险管理机构工作检查计划。

第十二条（风险交底）工程开工前，主承保公司应组织风险管理机构、建设单位及项目参建各方召开风险管理交底会。交底会上风险管理机构应对工程中可能存在的质量风险点、过程中质量检查方式以及参建各方需配合事宜等进行告知，并形成会议纪要。在质量风险管理交底会后 3 个工作日内，风险管理机构应将初步风险分析报告和风险管理计划等材料上传至信息平台。

建设单位、施工单位和监理单位应当对风险管理机构开展风险管理工作给予必要的支持。

第十三条（质量风险检查报告）风险管理机构应按照风险管理合同要求执行现场检查，并及时编写《质量风险检查报告》(以下简称“检查报告”)报主承保公司，检查报告应当包括检查情况的描述、检查存在质量缺陷、缺陷处理建议和潜在缺陷风险分析。

风险管理机构在现场检查中发现的质量缺陷的照片、视频等影像资料和相关说明材料应即时上传至信息平台，信息平台即时将该情况发送、告知建设单位项目负责人、施工单位项目经理和总监理工程师；整改后，施工单位的该项目质量员应当将整改前后的对比照片、视频等影像资料和相关说明材料，在规定的时间内一同上传至信息平台，经项目经理、总监理工程师、建设单位项目负责人网上确认，最后由风险管理机构网上完成销项。

风险管理机构根据检查情况形成检查报告，并将质量缺陷相关资料作为附件，及时交主承保公司，主承保公司应将检查报告审核、盖章后交建设单位，并于 5 个工作日内上传至信息平台。

第十四条（质量缺陷改正）建设单位在收到检查报告后，应当组织参建各方及时改正质量缺陷。质量缺陷改正完毕后，建设单位应当及时回复主承保公司。

质量缺陷未改正的，监理单位不得同意通过相关验收。第十五条（争议处置）在工程质量交接过程中，建设单位与主承保公司如对质量问题责任有异议，或住宅业主与保险公司对住宅质量问题是否属于保险责任存有异议，建设单位或住宅业主可与保险公司共同委托有资质的第三方鉴定机构进行鉴定。鉴定结果属于保险责任的，鉴定费用由保险公司承担；鉴定结果不属于保险责任的，鉴定费用由申请方承担。

市建设行政主管部门会同相关部门公布符合条件的工程质量鉴定机构名单。

第十六条（质量风险最终检查报告）工程完工后，风险管理机构应对整个工程实施过程中的质量检查情况、质量缺陷追踪情况进行汇总评价，编制《质量风险最终检查报告》(以下简称“最终检查报告”)并报主承保公司。

最终检查报告包括以下内容：检查情况汇总、改正质量缺陷汇总、总体风险评价。

主承保公司审核最终检查报告，盖章后同《上海市住宅工程质量潜在缺陷保险责任范围说明书》(以下简称“保险责任范围说明书”)（附件 2）一并交于建设单位。主承保公司应将《最终检查报告》和《保险责任范围说明书》在 5 个工作日内上传至信息平台。

投保工程质量潜在缺陷保险的建设单位，将最终检查报告作为竣工验收的内容之一；风险管理机构最终检查报告中列出的重大质量潜在缺陷未整改到位的，不得组织竣工验收。

第十七条（风险机构管理）主承保公司应建立风险管理机构系统评价机制，定期对风险管理机构工作进行追踪和分析评价，形成系统报告向相关部门报告。

第十八条（入户告知）主承保公司应当编制《住宅工程质量潜在缺陷保险告知书》，列明保险责任、范围、期限及理赔申请流程。

在业主办理入户手续时，建设单位应当将《住宅工程质量潜在缺陷保险告知书》，随同《新建住宅质量保证书》《新建住宅使用说明书》一起送交业主。

《新建住宅质量保证书》中应补充以下内容，建设单位应当明确保险期限起算日之前负责维修的单位名称、联系电话、建设单位监督电话；并明确保险期限内的主承保公司名称、联系电话。

建设单位应在《上海市商品房出售合同》《上海市商品房预售合同》中对上述内容做出书面承诺。

第十九条（维修责任归属）保险责任期开始前，建设单位、主承保公司及施工单位应当共同查验，对存在的质量缺陷由施工单位负责维修，建设单位应督促施工单位及时维修，并会同主承保公司等单位对维修结果进行验收。施工单位不维修的，建设单位可以另行委托其他单位维修。因维修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

第二十条（保险理赔）投保工程质量潜在缺陷保险的，在保险合同约定的保险期限内，对保险范围内的质量问题，业主可以通过保险信息平台提出索赔，也可以直接向主承保公司或其委托的专业服务机构提出索赔申请。

主承保公司应当按照《关于印发<上海市住宅建设工程质量潜在缺陷保险理赔服务规范>的通知》（沪保监发〔2016〕 253 号）的要求, 为住宅建设工程质量潜在缺陷保险设立专门的理赔服务团队和二十四小时保险服务专线电话，接到报案后，应按照规定前往现场查勘。

对保险范围内的事项，除主承保公司有证据证明相关工程质量缺陷是由于住宅业主自身违规的原因、保险合同约定的不可抗力等非保险理赔范围外，主承保公司均应当按照规定的时限和理赔规范、程序，以及国家、本市相关工程技术标准，及时予以维修、理赔。维修完成后，同一部位的同一维修项目，给予 180 天的保修期，只要维修发生在保险责任期限内，则该保修期不受保单到期终止等因素的影响。

第二十一条（信息平台）信息平台是由市住房城乡建设管理委组织开发的平台，功能模块包括承保信息管理、风险管理、理赔管理、数据统计等。各主承保公司、风控管理机构、项目参建单位等应当按照规定，及时将承保信息、风险管理、报案、查验、理赔、维修等相关信息传至该信息平台。市住房城乡建设管理委、市地方金融监管局、上海银保监局按照职责分工，对该信息平台相应业务进行监管。

信息平台应当提供相关合同示范文本等基本文本样式，并及时公布主承保公司名录和风险管理机构名录等相关行业信息。

第二十二条（监督与信用管理）市住房城乡建设管理委、市地方金融监管局、上海银保监局等按照职责分工，加强对保险公司、风控管理机构、项目相关单位的监督管理。各有关行政管理部门应当加强信用体系建设，对在工程质量潜在缺陷保险实施过程中存在不诚信的有关单位和个人，按照有关规定将其不诚信行为记入诚信档案。

（一）对主承保公司，存在以下情形之一的，除了上海银保监局按照相关规定给予行政处罚外，建设行政管理部门给予其如下处理：第一次责任认定后，责令其限期改正、黄牌警示；第二次责任认定后，限制其 1 年内承接工程质量潜在缺陷保险新业务；第三次责任认定后，取消其承保资格。

1.未按要求设立住宅工程质量潜在缺陷保险独立管理部门，或管理部门专业人员配备明显不到位；

2.未设立单独账套专户核算；

3.设定 IDI 保费规模目标或对业务机构进行保费规模考核；

4.未按要求违规向 IDI 客户报价；

5.签订保险合同等方面存在弄虚作假行为，或者存在虚假承诺行为的，如以减少建筑面积、剔除装修费用等方式缩小承保范围的，或以明显低于正常市场价承保等其他行为；

6.共保公司的组成、各公司份额、各公司绩效支付比例未在共保协议中完整体现，或共保公司的组成、各公司份额未在保险合同中完整体现；

7.以经纪、代理机构、再保等形式给予或承诺给予他人或者机构回扣费用等利益；

8.套取费用进行不正当竞争或用于公司其他险种业务；

9.违反合同规定拖欠风险管理机构费用；